EPBD 2024/1275 : la directive européenne qui change tout d'ici 2050

Le 28 mai 2024, l'Union européenne a publié la directive 2024/1275, surnommée "EPBD recast". Derrière ce sigle technique se cache un calendrier qui va imposer des travaux à des millions de propriétaires belges d'ici 2050. Tous les bâtiments neufs devront être à zéro émission en 2030. Tout le parc existant devra l'être en 2050. La Belgique a jusqu'au 29 mai 2026 pour transposer le texte, et les Régions sont déjà au travail.

📊 Ce qu'il faut savoir avant de lire Cet article couvre le contexte belge de l'EPBD : transposition régionale, articulation avec le PEB wallon, l'EPC flamand et le certificat PEB bruxellois, primes en jeu. Si vous découvrez la directive ou les notions de bâtiment ZEN, lisez d'abord les niveaux fondamentaux liés en fin d'article.

Que dit exactement la directive 2024/1275 ?

L'EPBD refondue impose deux jalons : tous les bâtiments neufs doivent être ZEN ("zero-emission building") à partir du 1er janvier 2030, et l'ensemble du parc immobilier européen doit l'être en 2050. Pour les bâtiments publics neufs, l'échéance est avancée au 1er janvier 2028.

Le texte officiel est disponible sur EUR-Lex (le portail législatif de l'Union européenne) sous la référence Directive (UE) 2024/1275. Il remplace la directive 2010/31/UE et ses amendements successifs. La logique change : on ne parle plus seulement de "quasi zéro énergie" (NZEB), on passe à zéro émission directe sur site, avec une consommation très basse couverte par des renouvelables.

La directive introduit aussi des standards minimaux de performance énergétique (MEPS) pour le résidentiel, avec un objectif de réduction de la consommation moyenne primaire de 16% en 2030 et 20-22% en 2035 par rapport à 2020. Les 43% de logements les moins performants sont prioritairement visés.

Comment la Belgique transpose-t-elle la directive ?

La compétence énergie étant régionalisée, ce sont la Wallonie (SPW Énergie), la Flandre (VEKA) et Bruxelles (Bruxelles Environnement) qui transposent chacune leur partie. La date limite est fixée au 29 mai 2026, sauf pour quelques articles spécifiques avec des délais plus longs.

En Wallonie, le décret-cadre PEB est en cours de révision pour intégrer les nouveaux seuils ZEN, et la définition du "bâtiment zéro émission" doit être inscrite dans la réglementation PEB d'ici fin 2026. Le CWaPE (régulateur wallon de l'énergie) et le SPW travaillent ensemble sur l'articulation avec les certificats PEB existants.

En Flandre, le VEKA (Vlaams Energie- en Klimaatagentschap) a déjà annoncé que le standard E30 actuel pour les nouvelles constructions sera durci, et que le label EPC minimum pour la mise en location ou la vente sera relevé progressivement. La Flandre est la Région la plus avancée dans la trajectoire d'amélioration obligatoire du parc existant, avec déjà des obligations de rénovation 5 ans après acquisition pour les logements label E ou F.

À Bruxelles, Bruxelles Environnement (anciennement IBGE) prépare la révision de l'ordonnance PEB et l'intégration des MEPS. La Stratégie Rénovation 2030-2050 bruxelloise sert de cadre.

Qu'est-ce qu'un bâtiment ZEN dans le contexte belge ?

Un bâtiment ZEN selon l'EPBD est un bâtiment à très haute performance énergétique, avec une demande d'énergie très faible, zéro émission de CO2 d'origine fossile sur site, et zéro ou très faibles émissions opérationnelles de gaz à effet de serre. L'énergie résiduelle doit venir de sources renouvelables sur site, à proximité, ou d'un réseau d'énergie renouvelable.

Concrètement en Belgique, cela signifie la fin programmée des chaudières gaz et mazout en construction neuve. La directive interdit les subsides aux chaudières fossiles autonomes depuis le 1er janvier 2025, et impose une sortie complète du fossile dans le chauffage des bâtiments d'ici 2040. La Wallonie a déjà aligné ses primes Habitation : plus aucune prime pour une chaudière mazout neuve, et conditions durcies pour le gaz.

Le seuil chiffré dépendra de la transposition régionale, mais l'ordre de grandeur attendu en climat belge est de moins de 60 kWh/m².an d'énergie primaire pour le résidentiel neuf, avec une production renouvelable couvrant le solde.

🔧 Pour les techniciens L'annexe III de la directive 2024/1275 fixe les seuils maximaux d'énergie primaire totale pour les ZEN par zone climatique. La Belgique relève de la zone "Oceanic" : le seuil indicatif est de 65 kWh/m².an pour le résidentiel et 85 kWh/m².an pour le tertiaire. Les Régions peuvent être plus strictes. Le calcul intègre chauffage, ECS, ventilation, refroidissement, éclairage (tertiaire) et auxiliaires, selon la méthode EN ISO 52000-1.

Quelles obligations pour les bâtiments existants ?

C'est ici que l'impact est massif. La directive impose à chaque État membre un plan national de rénovation des bâtiments (NBRP) avec une trajectoire chiffrée vers 2050. La Belgique doit soumettre son plan finalisé à la Commission, intégrant les contributions des trois Régions.

Pour le résidentiel, pas d'obligation individuelle européenne directe de rénovation à une date butoir, mais des moyennes nationales à atteindre. Chaque Région va donc cibler les passoires énergétiques. La Flandre l'a déjà fait avec son obligation post-acquisition. La Wallonie planche sur une obligation de rénovation graduelle indexée sur les transactions immobilières et les locations. Bruxelles avance via son PLAGE pour le tertiaire et prépare un dispositif résidentiel.

Pour le tertiaire et le non-résidentiel, c'est plus dur : les 16% de bâtiments les moins performants devront être rénovés d'ici 2030, et les 26% les moins performants d'ici 2033. Les bâtiments publics sont en première ligne.

Audit énergétique et passeport rénovation : ce qui arrive

La directive impose un passeport de rénovation (renovation passport) que chaque État membre doit mettre à disposition d'ici 2026. C'est une feuille de route personnalisée pour amener un bâtiment au niveau ZEN par étapes, avec ordre logique des travaux et estimation des coûts.

En Wallonie, l'audit logement (anciennement audit PAE) joue déjà ce rôle partiellement. Il est obligatoire pour accéder aux primes Habitation au-delà d'un certain montant, et il liste les travaux par bouquets prioritaires. La transposition de l'EPBD va probablement renforcer son contenu et l'aligner sur le format européen du passeport.

En Flandre, le woningpas combiné à l'EPC+ offre déjà une vue intégrée. À Bruxelles, le certificat PEB est en cours d'évolution pour intégrer la dimension passeport.

Pour les bâtiments tertiaires de plus de 250 m², l'audit énergétique devient automatique et récurrent. Les grandes copropriétés sont aussi concernées, ce qui va déclencher beaucoup de réunions d'AG dans les prochaines années.

Ce que ça change concrètement pour un propriétaire belge

Si vous achetez ou construisez du neuf, la fenêtre pour des solutions à base de combustibles fossiles se ferme. Toute construction ou rénovation lourde lancée maintenant doit anticiper le standard ZEN 2030. Concrètement : enveloppe très isolée, pompe à chaleur (air-eau ou géothermique), ventilation double flux, photovoltaïque dimensionné pour couvrir le résiduel.

Si vous possédez un bien existant avec un PEB E, F ou G, la pression va monter. La valeur de revente va décrocher (c'est déjà observé en Flandre depuis l'obligation post-vente). Les loyers vont être plafonnés ou indexés différemment selon le label. Les banques commencent à conditionner les hypothèques à la performance énergétique : la BNB (Banque nationale de Belgique) pousse les institutions à pondérer le risque climatique de leurs portefeuilles immobiliers.

Côté primes, c'est le moment d'en profiter. Les budgets Habitation 2026 en Wallonie restent significatifs (jusqu'à plusieurs milliers d'euros cumulables pour isolation + PAC + PV), Renolution à Bruxelles maintient des taux élevés, et la MijnVerbouwPremie flamande reste accessible. Ces mécanismes vont probablement se durcir au fur et à mesure que les obligations entrent en vigueur : il vaut mieux engager les travaux avant que la prime ne devienne le minimum imposé sans contrepartie.

🔧 Pour les techniciens Le calcul de rentabilité d'une rénovation lourde doit désormais intégrer un risque réglementaire : un PEB F en 2026 sera potentiellement non-louable d'ici 2030-2033 selon la Région. La décote immobilière observée en Flandre entre un label A et un label F atteint 15 à 25% sur des biens comparables (source : observations Statbel sur transactions 2023-2024). Cette décote va s'étendre en Wallonie et à Bruxelles à mesure que les obligations se précisent.

Articulation avec les certifications et installateurs

La directive renforce aussi les exigences sur les professionnels. Les installateurs de PAC, PV, biomasse et systèmes solaires thermiques doivent être certifiés. En Belgique, c'est Rescert qui gère le système de certification, en application directe de l'EPBD précédente.

Les normes Synergrid C10/11 pour le raccordement des installations de production décentralisée (PV, batteries) vont continuer à évoluer pour absorber le flux d'installations qui va découler des obligations ZEN. La capacité des réseaux de distribution gérés par Fluvius, ORES et Sibelga est déjà sous tension dans certaines zones, et les GRD investissent massivement pour suivre.

Les contrôles RGIE (Règlement général sur les installations électriques) restent obligatoires, et la cohérence entre attestation RGIE, certificat PEB et déclaration C10/11 est de plus en plus vérifiée par les notaires lors des ventes.

Calendrier à retenir

• 29 mai 2026 : transposition complète par les trois Régions
• 2026 : passeport de rénovation disponible
• 1er janvier 2028 : bâtiments publics neufs ZEN
• 1er janvier 2030 : tous bâtiments neufs ZEN, fin progressive du fossile dans le neuf
• 2030 : 16% du tertiaire le moins performant rénové
• 2033 : 26% du tertiaire le moins performant rénové
• 2040 : sortie complète du fossile dans le chauffage des bâtiments
• 2050 : parc immobilier belge entièrement ZEN

Le texte est ambitieux, le calendrier est serré, et les Régions ont peu de marge. Pour un propriétaire, attendre 2029 pour s'y mettre, c'est prendre le risque de subir un marché de la rénovation saturé, des primes raboutées et une décote immobilière.

Pour aller plus loin

Cet article assume une connaissance technique du sujet. Si vous démarrez :

• N1 — EPBD : la directive européenne expliquée simplement : ce qu'est l'EPBD, pourquoi l'Europe l'impose, les grands principes
• N2 — Bâtiment ZEN : comment atteindre le zéro émission en pratique : isolation, PAC, PV, ventilation, ordre des travaux

Sources : Directive (UE) 2024/1275, EUR-Lex ; Commission européenne, Energy performance of buildings directive ; SPW Énergie, réglementation PEB ; VEKA, EPB-regelgeving ; Bruxelles Environnement, PEB et Stratégie Rénovation ; Synergrid, prescriptions C10/11 ; Rescert, certification installateurs.